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Mercoledì, 06 Maggio 2020 15:35

Il recesso del conduttore nella locazione di immobili urbani non abitativi: il “recesso titolato” ovvero il recesso per cause di Forza Maggiore e il COVID-19

I commi 7 e 8 dell’art. 27 della L. 27/07/1978, n. 392 disciplinano due differenti ipotesi di recesso a favore del conduttore nell’ambito della locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione. Si tratta da una parte del recesso convenzionale, secondo cui “è in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione”, e dall’altra del recesso legale, in virtù del quale “indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.”.

È evidente come i due rimedi abbiano finalità del tutto differenti tra loro.

Con il recesso convenzionale le parti possono convenire contrattualmente di attribuire al conduttore il diritto di recedere dalla locazione in qualsiasi momento, dando un preavviso di almeno sei mesi al locatore. In tal caso il conduttore comunicherà per iscritto al locatore la sua intenzione di recedere dal contratto, dando un termine di preavviso non inferiore a sei mesi. Le parti, tuttavia, nella loro autonomia negoziale, possono in ogni caso fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall'art. 27 della legge n. 392 del 1978 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l'obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito” (Cass. civ. Sez. VI - 3 Ord., 19/09/2019, n. 23424).

In ogni caso, come chiarito da autorevole Giurisprudenza di merito, in tema di recesso convenzionale, ciò che rileva per i contraenti - e che quindi deve essere oggetto di specifica pattuizione – “è da quando il recesso possa avere efficacia segnando questo il discrimen economicamente rilevante e nevralgico nell'accordo delle parti costituendo il momento fino al quale il conduttore dovrà pagare i canoni e il locatore potrà fare affidamento sul relativo introito. Tali clausole di rescissione, “altrimenti dette break options o break clauses, oltre a consentire “di modificare/risolvere anticipatamente il contratto pattuito in origine con la proprietà, […] finiscono per alterare la durata "reale" degli accordi di locazione che, nello specifico, risulta inferiore a quella pattuita inizialmente nel contratto per via dell'esercizio di opzioni di recesso anticipato a favore degli affittuari.” (Tribunale Roma Sez. VI Sent., 13/11/2019).

Il   recesso legale, di cui al comma 8 del citato articolo, consente invece al conduttore di recedere dal contratto di locazione in qualsiasi momento, solo in presenza di “gravi motivi” che si traducono nella sostanza nelle tipiche situazioni che consentono di invocare la forza maggiore, o meglio la esclusione da responsabilità per inadempimento in presenza di fatti sopravvenuti imprevedibili e inevitabili. In questo caso nella comunicazione scritta di recesso, che produrrà effetto allo scadere dei 6 mesi di preavviso, il conduttore avrà l’onere di specificare quali siano i gravi motivi che lo inducono a recedere dal contrat to (trattasi del c.d. “recesso titolato”), non essendo ammissibile una loro indicazione successiva o addirittura una loro modifica.

Non ogni motivo legittima lo scioglimento del rapporto locatizio: la Giurisprudenza è costante ed unanime nel ritenere che i “gravi motivi” che consentono al conduttore di recedere ai sensi dell’art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392, debbano consistere certamente in fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ma tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione (ex multis Cass. civ. Sez. III, 12/11/2003, n. 17042; Cass. civ. Sez. III Sent., 24/09/2019, n. 23639; Cass. civ. Sez. III, 30/05/2014, n. 12291, Cass. civ. Sez. III, 10/12/1996, n. 10980, Cass. civ. Sez. III, 21/04/2010, n. 9443).

Ma quando si può ritenere “oltremodo gravosa” la prosecuzione del rapporto locatizio?

Sul tema la Suprema Corte ha più volte ribadito che la gravosità della prosecuzione “non può risolversi nell'unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, e dev'essere, non solo tale da eccedere l'ambito della normale alea contrattuale, ma anche consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie, tale da incidere significativamente sull'andamento dell'azienda globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali” (ex multis Cass. civ. Sez. III, Sent., 24-09-2019, n. 23639; Cass. civ. Sez. III Sent., 13/12/2011, n. 26711).

Non stupisce quindi che non siano stati riconosciuti quali gravi motivi “le variazioni di clientela - indipendenti da cause oggettive ed esterne all'azienda”, in quanto evidentemente circostanze del tutto “normali e prevedibili per qualsiasi impresa commerciale” e “non sufficienti a costituire grave motivo da giustificare un anticipato recesso dal contratto di locazione” (Corte d'Appello Bologna Sez. II, 17/04/2009).

È stato invece affermato dalla Giurisprudenza di legittimità che “può integrare grave motivo, che legittima il recesso del conduttore, un andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attività di impresa), sopravvenuto e oggettivamente imprevedibile (quando fu stipulato il contratto), che lo obblighi ad ampliare o ridurre la struttura aziendale in misura tale, da rendergli particolarmente gravosa la persistenza del rapporto locativo (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l'andamento)” (Cass. civ. Sez. III, 10/12/1996, n. 10980 conforme a Cass. civ. Sez. III, 21/04/2010, n. 9443).

È stato poi altresì chiarito dalla Corte di legittimità che “i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato di cui all'art. 27 cit., debbano essere accertati in relazione all'attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso” ma “[…] senza possibilità per i locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali” (nello stesso senso v. Cass. civ. Sez. III, 28/02/2019, n. 5803).

La norma è stata dunque oggetto di approfondito esame da parte della Giurisprudenza sia di merito che di legittimità. Ciò che emerge in maniera granitica è che il conduttore non può addurre genericamente un periodo di congiuntura economica per giustificare il recesso, dovendo questi piuttosto circostanziare in maniera chiara e precisa i motivi “oggettivi” che lo inducono ad avvalersi del rimedio in parola.

Il recesso ai sensi all’ultimo comma dell’art. 27 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è un atto unilaterale con cui il conduttore incide sulla sfera giuridica del locatore, facendo cessare il rapporto contrattuale prima della sua naturale scadenza. La necessità che tale recesso sia "titolato", ovvero contenente la tempestiva indicazione dei motivi, risponde proprio alla finalità di tutelare anche la parte locatrice, la quale avrà l’onere di verificare la sussistenza dei gravi motivi, sotto il profilo della loro oggettività, legittimità ed indipendenza dalla volontà del conduttore, ed ove inesistenti debitamente contestarli.

È evidente che l’esame dei gravi motivi di recesso assume preponderante importanza e che, in caso di contestazione, la loro valutazione non potrà che essere rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

Quanto precede dovrà quindi essere attentamente valutato dal conduttore che intenda recedere dal contratto di locazione in presenza dell’attuale situazione di pandemia da COVID-19.

Il recesso del conduttore nella locazione di immobili urbani non abitativi: il “recesso titolato” ovvero il recesso per cause di Forza Maggiore e il COVID-19

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